1. März 2022
Die Theorie des Anscheins und deren Anwendung auf einen Immobilienkauf
Es gibt Begriffe, die schwer zu verstehen sind, aber die Theorie des Anscheins („théorie de l’apparence“) hat einen besonderen Stellenwert, da ihre Auswirkungen weitreichend sein können.
Sie schützt beispielsweise den Käufer einer Immobilie, der das Geschäft mit dem Verkäufer abschliesst, der in Wirklichkeit nur ein scheinbarer Eigentümer ist. Es ist hier anzumerken, dass in Frankreich, das Eigentum an einer Immobilie mit Abschluss des Kaufvertrags übertragen wird. Die Publikation im Grundbuch (in Frankreich: „Service de Publicité Foncière“) hat nur deklarative Wirkung.
Im vorliegenden Fall waren drei Wohnungen von einem Verein verkauft worden, der nicht deren Eigentümer war. Der Eigentümer klagte auf Rückgabe. In der ersten Instanz wurde seine Klage abgewiesen und in der Berufung bestätigt. Das Obergericht Aix-en-Provence begründet seinen Entscheid vom 1. April 2021 (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 1er avril 2021, n° 18/08832) folgendermassen : « si l’effet principal de l’aboutissement de la revendication est l’obligation pour le débiteur de restituer l’immeuble au propriétaire, il est néanmoins fait application de la théorie de l’apparence pour protéger les tiers qui ont traité avec le propriétaire apparent en vertu d’une erreur commune et invincible, qui est créatrice de droits, en ce que le tiers acquéreur, bien qu’ayant acquis le bien d’une personne qui n’avait sur lui aucun droit, en devient propriétaire ».
Mit anderen Worten muss der Erwerber nicht nur gutgläubig sein. Es muss sich auch um einen Irrtum handeln, welcher von allen Beteiligten geteilt worden ist. Dies war im vorliegenden Fall tatsächlich der Fall. Ein Verkauf wurde in Anwesenheit von Notaren und Immobilienmaklern zwischen einem Käufer und einer Person, die nicht Eigentümer war, abgewickelt, ohne dass die Beteiligten irgendwelche Probleme festgestellt haben.
